2025年莫斯科写字楼市场火热，整体市场呈现 “高供应、低空置、稳增长” 的核心特征：47.3 万平方米的单季度新增供应量已逼近部分年份全年水平，却未引发市场空置率反弹，反而推动租金与售价延续上涨态势。Kunity将基于最新的专业市场数据，精准拆解莫斯科写字楼市场实时动态，为中资企业伙伴们提供详尽决策参考。
1. 供应端：新增供应量创季度新高，甲级写字楼成绝对主力
(1) 莫斯科写字楼市场Q3总存量达 1930 万平方米：其中顶级（Prime）+ 甲级写字楼达650 万平方米，乙级写字楼 达1280 万平方米，市场结构持续向高端化倾斜;
(2) 新增供应爆发式增长：2025 年 1-9 月，11 个项目获竣工许可，总可租面积 49.54 万平方米，同比上涨 30%；Q3 新增供应 47.3 万平方米，且全部为甲级写字楼;
(3) 重点新增项目：国家航天中心（16.7 万平方米，占季度总供应 35%）、Slava 4 商务中心（10.15 万平方米）、iCity Space（9.22 万平方米）领衔;
(4) 全年供应预测：预计 2025 年全年新增供应量预计 120 万平方米（实际或为 80-90 万平方米），62% 将用于出售，13% 将用于租赁，25% 将为定制开发（BTS）项目，72%。
（莫斯科写字楼总存量与新增供应量走势图）
2. 空置率：持续走低逼近历史极值，区域分化明显
(1) 市场整体空置率降至 5.5%：年初至今，甲级写字楼空置率从 7.2% 微降至 7.1%，乙级写字楼从 5.2% 降至 4.7%，双双逼近 2007年的历史最低水平(甲级1.1%，乙级4.5%）；
(2) 顶级写字楼稀缺性凸显：空置率较 2024 年底下降近 1/3，仅 4.5%，优质房源供不应求;
(3) 区域差异显著：MKAD（莫斯科环城公路） 以内核心区空置率普遍低于 5%，而 MKAD 以外区域达 13.4%，三环至 MKAD 区域为 8.5%。
（莫斯科各商圈，甲级及乙级写字楼空置率）
3. 需求端：销售交易占比超半数，TMT与金融行业成主力
(1) Q3季度净吸纳量达 53.66 万平方米：虽较 2024 年同期（77.6 万平方米）有所回落，但仍保持高位，消化新增供应压力。
(2) 需求结构呈现出 “售强租弱”：销售交易占总需求的 53%，租赁交易占 47%；单次租赁平均面积 1636 平方米（较 2024 Q4 增加 432 平方米），批量销售平均面积从 243 平方米增至 250 平方米。
(3) 核心需求行业：科技 / 媒体 / 通信（TMT）、银行 / 金融 / 投资行业各占 21%，制造业占 16%，三大行业合计贡献 58% 需求。
(4) 重大交易案例：IKS租赁国家航天中心 4 万平方米、Lukoil购入AFI2B大楼3.7883 万平方米、T-Bank 购入中央电报大楼 2.8785 万平方米。
（新吸纳量中各行业板块占比）
4. 租金与运营费用：全方位上涨，核心区与非核心区价差显著
(1) 租金涨幅（不含 OPEX 及增值税）
甲级写字楼：年初至今上涨 25.6%，达 34,401 卢布 / 平方米 / 年 (约人民币3,168.33元）；MKAD 以内核心区高达 42,364 卢布 / 平方米 / 年 (约人民币3,901.72元)，以外区域仅 15,918 卢布 / 平方米 / 年 (约人民币1,466.950元);
乙级写字楼：年初至今上涨 4.9%, 达 22,423 卢布 / 平方米 / 年 (约人民币2,065.16元）；MKAD 以内区域 24,682 卢布 / 平方米 / 年 (约人民币2,273.21元）
顶级写字楼：租金达 69,153 卢布 / 平方米 / 年 (约人民币6,368.99)，较 2024 年底上涨 11.6%。
(2) 运营费用（OPEX）
甲级写字楼：8,700 卢布 / 平方米 / 年 (约人民币801.27元)
乙级写字楼：6,000 卢布 / 平方米 / 年 (约人民币552.60元), 涵盖技术运营、清洁、安保、物业税等核心支出。
(3) 市场规律
租赁面积越大，议价空间越大：1 万平方米以上大面积租赁的甲级写字楼租金单价，显著低于 300 平方米以下小面积租赁单价。
（莫斯科各商圈平均租金，单位：卢比/平方米/年）
5. 销售市场：供应激增，中小面积交易成主流
(1) 在售规模激增：截至 2025 年 9 月底，在售写字楼面积 82.7 万平方米，较 2021 年增长接近3倍，同比上涨 85%；在建及新竣工在售面积 230 万平方米，环比增长 5.8%;
(2) 售价稳步上涨：新增项目加权平均售价 433,396 卢布 / 平方米（约人民币39,915.77元），全品类在售写字楼加权平均报价 441,700 卢布 / 平方米 (约人民币40,689.57)，较年初上涨 2%;
(3) 需求结构：交易量上，100 平方米以下占 44%、100-300 平方米占 41%；交易面积上，100-300 平方米占 27%、1,000-2,000 平方米占 23%。
（按地块规模及面积划分的批量销售需求结构）
6. 灵活办公市场：规模扩容，空置率与租金双升
(1) 市场规模达 40.2 万平方米：共设 5.86 万个工位，成为年轻企业与灵活办公需求的核心载体；
(2) 空置率与租金反向变动：空置率较 2024 年底上升 4.1 个百分点至 12.5%（新增站点 + 既有房源空置），但工位月租金上涨 19.8%，达到56,228 卢布 / 工位 / 月（约人民币5,178.6元）
（莫斯科灵活办公平均租金及空置率，单位：卢比/平方米/年）
7. 未来展望：供应收缩，涨势放缓但趋势不改
(1) 新增供应或收窄至 80-90 万平方米，93% 为 A 级写字楼，区域集中于Third Ring Road至 MKAD 之间；
(2) 租金与售价将持续上涨，但涨幅低于过去 1.5 年，核心驱动力仍是低空置率与优质房源短缺；
(3) 空置率维持低位，进一步逼近历史极值，市场供需平衡将持续偏向卖方。
Kunity结论
Kunity认为，2025年莫斯科写字楼市场的 “高供应 + 低空置 + 稳增长” 格局，本质是高端化供应与刚性需求的精准匹配：
(1) 对投资者和开发商而言，核心区甲级写字楼接近10%的租售比，使其极具配置价值，而高端化与定制化将成为开发维度方面的主要竞争赛道；
(2) 对企业租户而言，核心区域顶级及甲级写字楼需求持续上升，提前锁定长期租约、规避后续租金上涨风险尤为关键；
(3) 同时，大面积租赁具备更强议价能力，中小租户可考虑联合租赁提升谈判筹码；
(4) 而短期临时需求或项目制团队可多关注灵活办公空间，12.5% 的空置率将带来更多的房源选择空间，长期稳定需求仍以传统写字楼租赁为主，确保实现平衡成本与办公稳定性。