2025 年俄罗斯商业地产市场正经历前所未有的结构性变革：

工业仓储用地在交通基建升级与政策红利加持下，价格与供应双双爆发；办公室装修则在成本波动与需求升级中，朝着绿色化、智能化、人性化方向加速迭代。

Kunity基于最新的专业市场数据，深度拆解两大核心板块的市场最新状况、关键数据与实操建议，为中资企业提供全方位决策参考。

一. 工业仓储用地：交通驱动价值飙升，供应结构重构市场

核心数据升级：价格与租金爆发式增长

1. 价格涨幅创纪录：莫斯科地区工业仓储用地平均单价 5 年内实现翻倍：2025 年第三季度达3,150万卢布 / 公顷 (约等于人民币284万/公顷）；工业类专项用地单价更高达3,900 万卢布/公顷 (约等于人民币352万/公顷）。其中中央环线（ЦКАД）周边（距离莫斯科环城路МКАД 27-47 公里）地块涨幅最猛，2019-2025 年价格直接上涨3.5 倍，成为市场 “涨幅王”;

2. 租金水平同步飙升：优质仓库平均租金 5 年上涨 3 倍，2025 年稳定在11,802 卢布/平方米/年 (约等于人民币1,065/平方米/年）。分圈层来看，距离МКАД 10 公里内的核心区域租金最高，11-35 公里圈层涨幅最快，而超过 36 公里的偏远区域，租金虽仍有增长，但整体比核心区低 40% 左右;

3. 区域价差大幅收窄：2019 年不同方向地块租金与市场均价的最大差异达 18%，2025 年已缩小至8.5% ，交通基建的完善有效拉平了地理区位的先天差距。

供应结构变革：中小地块成市场主力

1. 供应总量翻倍：2025 年市场在售 “积极营销” 地块约 100 宗，总面积达4,600 公顷，较 2019 年供应量直接翻倍。增量主要来自农业用途地块，其占比从 12% 飙升至 40%，成为供应主力军;

2. 地块规模 “轻量化”：大块地块（≥100 公顷）占比持续下降，小块地块（≤10 公顷）首次批量供应，中等地块（50-100 公顷）占比更是从 7% 暴涨至 57%。这一变化让中小企业无需承担大额资金压力，也能获取合适的工业用地，市场包容性显著提升;

3. 用地类型多元化：在售地块涵盖城镇用地、农业用地、工业及其他用途用地，其中农业用地因政策放宽（可在保持农业属性前提下灵活调整用途），成为企业低成本拿地的重要选择。

地理选择指南：不同区域的价值划分

1. 高价核心区：基辅公路、明斯克公路地块价格最高，核心原因是供应短缺，且靠近莫斯科核心消费市场；列宁格勒公路凭借谢列梅捷沃机场周边的产业集群优势，地价长期保持高位；

2. 高性价比潜力区：新里加公路地块价格偏低，因 2/3 地块距离МКАД超 45 公里，适合对运输成本敏感、库存周转较慢的生产型企业；M-4 “顿河” 公路地块价格最低，虽供应有限且位置偏远，但土地成本优势明显，适合建设大型仓储中心;

3. 价值洼地：新莫斯科地区及列宁格勒公路部分路段地块，价格比市场均价高 40%-130%，但因规划完善、交通逐步升级，成为长期投资者的重点布局区域。

关键影响因素：交通与政策的双重赋能

1. 交通基建改写格局：2017 年中央环线（ЦКАД）首个路段通车，2021 年实现环形通行，极大提升了 “径向流动性”，缩短了郊区地块至莫斯科的通勤时间。原本交通不便的地块，不仅租金得以提升，还吸引了大量仓储需求，彻底改变了 “越靠近市区越值钱” 的单一逻辑;

2. 政策红利持续释放：2026 年 3 月 1 日生效的土地管理新法，允许地方政府灵活调整农业用地用途，同时缩短农业相关项目审批周期；投资者建设交通、能源等配套设施的成本，可获最高 100% 税收抵扣，进一步降低了拿地与开发成本。

Kunity投资与使用建议：按需匹配更高效

1. 投机性开发优选：距离МКАД 30 公里内的地块，单价高且租金稳定，适合短期投机性开发，变现周期短、回报率高。

2. 终端用户适配：距离莫斯科环城路（МКАД）超出中央环线（ЦКАД）覆盖范围的地块，售价较市场均价低 50%，尤其适合库存周转周期较长的生产企业、大型电商的区域仓储中心布局，能显著降低土地成本投入。

3. 小企业首选：50-100 公顷的中等地块，面积适中、资金压力小，适配中小企业的生产与仓储需求，是当前市场的 “黄金选择”。

二. 办公室装修：成本分化明显，绿色智能成核心竞争力

成本细节拆解：不同档次的费用构成与材料选择

不同档次装修成本对照表（2025 年，不含增值税）：

1. 重点材料成本曝光：高档次办公椅单价达 93,874 卢布 (约等于人民币8467元），电话亭成本超 100 万卢布(约等于人民币90,000元）；中档次玻璃隔断每平方米 18,750 卢布(约等于人民币1691元），基础档次仅 11,537 卢布(约等于人民币1,040元）；地面铺装方面，高档次每平方米 4,311 卢布 (约等于人民币389元），基础档次仅 1,917 卢布 (约等于人民币173元），不同档次的材料成本差距可达 2-3 倍。

2. 成本结构揭秘：高档次装修中，施工占比 85%（312,839 卢布 / 平方米; 28,218元/ 平方米），机电系统（通风、空调、消防、智能控制）占比 33.3%，家具解决方案占比 13%，设计与项目管理占比仅 2%，可见高端装修的核心成本集中在硬装与系统配置上。

行业新趋势：材料、模式与体验的全面升级

1. 材料供应格局变化：非友好国家官方供应商大幅减少，平行进口材料价格上涨 30% 以上，且交货周期延长 2-3 个月；本土供应商快速崛起，部分原外资品牌代表转型为俄罗斯本土企业，提供更快捷的供货与售后支持，成为市场主流选择;

2. 装修模式二选一：传统的 “设计 + 招标 + 施工”（DESIGN, BID, BUILD）模式，适合追求个性化设计的企业，≤10,000 平方米项目周期 8-10 个月，但缺乏固定报价；“设计 + 施工一体化”（DESIGN & BUILD）模式更高效，周期缩短至 7-8 个月，且由单一主体负责，变更少、成本可控，成为中小企业的首选;

3. 声学体验成核心需求：开放办公空间的噪音问题日益突出，市场对声学解决方案的需求激增。高效解决方案包括：工位配备≥110 厘米高的声学屏风、会议室使用声学窗帘、开放区域安装吊顶式声学面板、将打印机、咖啡机等设备移至独立隔音区。专业声学材料的使用，可使办公环境噪音降低 15-20 分贝，员工专注力提升 30%。

绿色与智能：未来办公室的核心竞争力

1. 绿色认证溢价显著：获得绿色建筑认证的办公室，租金比市场均价高 3-4%，售价高 8-16%。2025 年全俄绿色建筑认证项目已超 1,300 个，且 80% 的项目以整层、整栋或大块（≥1,000 平方米）形式交易，成为大型企业彰显社会责任的重要载体;

2. 智能办公系统普及：“智慧办公室” 解决方案已覆盖员工、企业、业主三方需求。对员工而言，可通过企业 APP 实现工位预约、导航、餐饮订购等功能；对企业来说，能通过智能系统优化空间利用率，降低 20% 的租金与行政成本；对业主而言，可实时监控建筑能耗，实现机电设备的自动化管理，运营成本降低 15% 以上;

3. 人性化设计成刚需：多世代共存的办公环境要求空间适配不同年龄段员工需求：为 X 世代（1964-1984 年）设置独立办公间，为 Y 世代（1984-1999 年）打造协作区域，为 Z 世代（1999-2010 年）配置灵活工位与休闲空间。同时，Well-being 理念深入人心，办公区引入大量绿植、按摩椅、运动区域，甚至配备驻场医疗专家，有效降低员工压力，提升忠诚度。

成本控制指南：避开这些隐形陷阱

1. 材料选择：优先选用本土认证绿色材料，不仅价格比进口材料低 25-30%，且供货周期短，还能享受政策补贴；模块化材料（如预制隔墙、标准化吊顶）可降低施工成本 19% 以上，且安装便捷;

2. 施工时机：避开 2026 年大型项目集中期，届时劳动力需求激增，薪资可能上涨 15-30%，建议在 2025 年底前完成施工招标;

3. 声学投入：前期在声学材料上每投入 1 卢布，后期可减少 3 卢布的员工效率损失，建议将声学预算占比提升至装修总成本的 5-8%，重点投入开放办公区与会议室。

三. Kunity 针对2025年俄罗斯市场总结与终极建议

Kunity认为，俄罗斯商业地产市场已进入 “价值重构” 的关键期：工业用地市场在交通基建与政策红利的双重驱动下，供应结构更趋合理，价格虽有上涨但仍存在细分领域的投资机会；办公室装修市场虽面临成本压力，但绿色化、智能化、人性化的转型，正在创造新的价值增长点。

从投资角度来看，ЦКАД周边的中等地块与新莫斯科地区的潜力地块，长期回报率可期；对准备落地的中资企业来说，工业用地选择需匹配自身物流需求与资金实力，办公室装修则应根据员工结构与品牌定位，在成本与员工体验间找到平衡 —— 中小企业可选基础 + 中档次装修，大型企业可布局绿色智能办公空间，提升品牌竞争力。