近日沙特的一则重要工签新政，对于计划以低成本策略“试水”沙特市场的企业而言，需引起高度重视：

沙特人力资源与社会发展部（MHRSD）已对外籍高管工作签证（Iqama/Work Permit）的审核逻辑进行了实质性收紧。新政落地后，此前依赖“地址挂靠”或“共享办公”等低成本模式的外资企业，将被直接挡在签证审批系统之外。

1 “低成本捷径”封死，工签门槛提升

过去数年，伴随沙特“2030愿景”的推进，利雅得等核心城市成为中资企业出海的热门目的地。

为快速落地、控制前期成本，大量海外企业在刚落地沙特时选择了“曲线救国”路线——通过地址挂靠等方式优先解决管理层的工签问题，待业务跑通后再逐步推进实体化运营。

但这一模式如今已被新政策彻底否定。根据MHRSD最新执行口径，企业为高管申请新工作许可（Work Permit）时，系统将强制校验以下两项条件之一，未达标者直接驳回：

1.  企业已提交Balady市政商业许可（即具备符合要求的真实办公地址）；

2.  企业已达到规定的沙化率（Nitaqat）等级。

对于刚完成注册、尚未建立实体办公场所的外资公司，这一变化将直接打破了此前的低成本试水逻辑。

2 新政下的合规路径：清晰但成本倍增

新政下，企业要获取高管工签，仅剩两条合规路径，且均需承担更高的资金与时间成本：

路径一：租赁合规实体办公室

企业需在沙特本地租赁符合市政规范的实体办公室，完成装修、验收后通过Balady审批，最终获得正式商业地址。这意味着企业必须承担两项成本：

持续性的房租支出；

装修、验收及市政审批等流程的时间成本。

路径二：满足沙化率（Nitaqat）要求

若暂不具备租赁实体办公室的条件，企业则需雇佣至少5名沙特籍员工，通过提升沙化率等级证明自身“真实运营”。这同样带来直接成本压力：

需承担本地员工的薪资；

社保（GOSI）支出，及履行长期用工责任；

企业的管理与合规成本同步增长。

不难看出，无论选择哪条路径，企业的前期投入都将成倍增加，“低成本试水”的空间已被大幅压缩。

3 政策信号明确：拒绝“空壳”，欢迎实体

此次工签政策收紧，并非临时调整，而是沙特“2030愿景”进入深水区后的必然选择。沙特政府希望推动外资企业真正落地运营、创造真实本地就业岗位，而非单纯占用政策红利、凭空制造“空壳公司”。

根据MHRSD最新系统规则，新注册企业申请首张工作签证时，系统将自动关联校验Balady许可或沙化率达标情况。以下三类企业的工签审批通道已被实质性关闭：

1. 仅使用共享办公地址的企业；

2. 长期依赖挂靠模式的企业；

3. 无真实办公场地、无本地员工的“空壳公司”。

这一变化不仅是行政审批门槛的提高，更是对企业成本结构的彻底重塑。过去，企业可以以极低成本便可派遣管理层开始业务发展；如今，仅管理层的工签申请，就需先投入长期租赁办公室或雇佣5名本地员工的成本。

沙特的政策红利仍在，但整体环境正在更加合规化。

4 Kunity建议：提前了解租赁成本及相关市场惯例

Kunity认为，基于这一签证政策上的改变，中资企业在抉择或筹备出海落地沙特之前，需先着重了解沙特核心城市办公楼的平均租赁成本、租赁周期灵活性及相关的市场惯例。

根据Kunity提供的沙特利雅得地区办公写字楼市场2025 Q3季度专业数据：

利雅得写字楼市场现处于市场火爆、供应紧缺状态：整体空置率仅为2%；Prime顶级写字楼平均租金达到人民币501.94元/平方米/月，甲级写字楼平均租金达到人民币396.27元/平方米/月；

整体市场平均租金相较于去年同比增长15%。

2025 Q3季度利雅得地区新交付的写字楼面积为200,000平方米，其中88%坐落于北利雅得地区；Q4季度预计交付面积则下降为仅40,000平方米；

未来2026-2027年度，预计将有1,300,000平方米面积的新写字楼交付，其中75%仍将坐落于北利雅得地区，80%将由私人开发商建造。

市场惯例方面，沙特的起租期限为3-5年；押金收取逻辑通常为年租金的10%；租金支付频次通常为每次支付下一季度（4个月）的租金；租赁区域的保险费用及中介佣金通常由房客支付。

总体来看，在未来的一定时间内，沙特的写字楼租赁市场仍将为“房东市场”；房客如想租赁到楼宇等级高、坐落地段好的优秀房源，则不得不面临激烈的竞争，在租赁成本方面或将付出比预期更高的成本。

（沙特利雅得、吉达、吉曼地区各等级楼宇入住率）

（沙特利雅得、吉达、吉曼地区租金指数走势图）