东京写字楼市场正迎来一轮显著的租金上涨潮。

截止2025年10月，东京核心商业区的写字楼租金同比涨幅达到10%，租金最高的丸之内空置率为0%，平均租金却达到了RMB718/平方米/月。根据日本经济新闻社发布的2025年下半年度写字楼租金调查，东京现有写字楼（建成1年以上）的租金指数同比飙升10%，达到168.89。这一涨幅远超日本当前2%-3%的CPI涨幅，并刷新了自2008年上半年“小型房地产泡沫”时期以来的最高纪录。

以 1985 年 2 月的租金为 100 进行指数化处理，结果显示，2025 年下半年度（截至 9 月）东京现有写字楼租金指数达到 168.89，较 2024 年下半年度上涨 14.82 点。由于现有写字楼的租金变动占据租赁市场的主导地位，这一数据也直观反映出东京写字楼市场供需关系的显著变化 —— 优质核心地段、设施完善的大型写字楼成为企业争夺的焦点。

此次租金飙升的核心驱动力，源于日本劳动力市场的结构性变化。随着新冠疫情期间收缩的业务活动全面复苏，企业规模扩张的同时，人口减少带来的结构性人手短缺问题愈发凸显。为在激烈的人才竞争中胜出，日本企业除了提高薪资待遇，开始将办公空间升级视为关键因素，把租金成本纳入人力资本投资的范畴。

房地产调查机构 XYMAX 综研（东京都港区）社长中山善夫指出：“企业人均承担的办公室租金约为人工费用的十分之一，如今越来越多经营者意识到，优质的办公环境是吸引和留住人才的重要筹码，租金负担不再单纯被视为成本，而是对人力资本的必要投入。”

这一趋势已体现在多家知名企业的办公布局调整中：

亚马逊日本已确定在 2023 年开业的东京都港区 “麻布台 HILLS” 设立新办公室；

本田计划最早于 2029 年将总部职能迁至 JR 东京站前八重洲的新建楼盘，以期借助单层宽敞的空间加深内部员工跨领域沟通、推动创新；

Kracie 也宣布将于 2027 年把总部搬迁至东京都港区 JR 高轮 Gateway 站前 2026 年即将开业的 “THE LINKPILLAR2”，该公司表示，新选址既靠近现总部、保障员工通勤便利，又能依托大型写字楼的优势深化内部及与外部企业的合作，助力公司发展。

从市场逻辑来看，东京写字楼租金的暴涨，本质是日本劳动力市场结构变化与企业竞争策略调整共同作用的结果。人口减少导致的劳动力短缺是长期结构性难题。因此，企业通过升级办公环境来提升雇主品牌吸引力的策略不会改变。这意味着，对顶级写字楼资源的竞争将持续白热化，东京写字楼市场，特别是核心区的租金高位运行态势，在可预见的未来仍将延续。

（东京部分区域空置率及租金情况）

（东京市区域划分示意图）